De ce apare confuzia între chiriaș și proprietar

În practică, multe apartamente sunt locuite de chiriași. Ei folosesc liftul, casa scării, parcările, spațiile comune, consumă apă, produc deșeuri, primesc vizite și, uneori, creează probleme de conviețuire.

Din acest motiv, administratorul, președintele sau vecinii ajung să discute direct cu chiriașul. Totuși, faptul că un chiriaș locuiește efectiv în apartament nu înseamnă că proprietarul dispare din relația cu asociația.

Ce spune Legea 196/2018

Legea nr. 196/2018 se aplică proprietarilor, chiriașilor, asociațiilor de proprietari și asociațiilor de chiriași din condominii. Asta înseamnă că și chiriașii sunt vizați de regulile de locuire în condominiu, nu doar proprietarii.

Totuși, când vorbim despre obligațiile de plată ale apartamentului, despre cota de contribuție, fonduri, restanțe sau situația juridică a imobilului, asociația se raportează în principal la proprietar.

Cine plătește întreținerea: chiriașul sau proprietarul?

În relația dintre proprietar și chiriaș, părțile pot stabili prin contract cine plătește efectiv întreținerea. De cele mai multe ori, chiriașul achită cheltuielile curente, iar proprietarul păstrează responsabilitatea generală față de apartament.

Dar în relația cu asociația, dacă întreținerea nu este plătită, apartamentul apare restant. Asociația nu este obligată să rezolve disputa internă dintre proprietar și chiriaș.

Contractul de chirie schimbă obligațiile față de asociație?

Contractul de chirie poate stabili că întreținerea se plătește de chiriaș, că acesta transmite indexurile, că suportă consumurile proprii sau că răspunde pentru pagubele produse.

Totuși, contractul de chirie este încheiat între proprietar și chiriaș. Asociația nu devine automat parte în acel contract și nu trebuie să fie obligată să urmărească înțelegerile interne dintre cele două părți.

Ce poate cere asociația proprietarului

Asociația poate solicita proprietarului să își actualizeze datele de contact, să comunice numărul persoanelor care locuiesc în apartament, să transmită indexurile, să achite obligațiile aferente apartamentului și să se asigure că persoanele care folosesc locuința respectă regulile condominiului.

• date de contact actualizate;
• numărul de persoane care locuiesc în apartament, acolo unde contează la calcul;
• transmiterea indexurilor, dacă este cazul;
• achitarea cotelor de întreținere;
• respectarea regulamentului condominiului;
• intervenția în cazul reclamațiilor privind chiriașul;
• asigurarea accesului în situații de avarie sau urgență.

Ce obligații practice are chiriașul

Chiriașul locuiește în condominiu și trebuie să se comporte ca orice persoană care folosește spațiile comune. Chiar dacă nu este proprietar, el trebuie să respecte regulile de conviețuire și să nu producă prejudicii.

Cine răspunde dacă chiriașul face zgomot

Dacă un chiriaș produce zgomot, vecinii pot sesiza proprietarul, administratorul, președintele sau, în funcție de gravitate, autoritățile competente.

Asociația poate transmite notificări, poate informa proprietarul și poate cere remedierea situației. Proprietarul trebuie să trateze sesizarea serios, deoarece chiriașul locuiește acolo în baza acordului său.

Cine răspunde dacă chiriașul produce pagube

Dacă chiriașul produce pagube în spațiile comune sau în apartamentele vecine, situația trebuie documentată. Proprietarul și chiriașul își pot regla răspunderea între ei, însă asociația trebuie să se asigure că prejudiciul produs proprietății comune este remediat.

De exemplu, dacă un chiriaș deteriorează liftul, murdărește spațiile comune, rupe elemente de la intrare sau produce o inundație din neglijență, asociația poate solicita remedierea și recuperarea costurilor.

Poate asociația să ceară datele chiriașului?

Asociația are interes legitim să știe cine locuiește în condominiu, mai ales pentru comunicare, calculul anumitor cheltuieli, situații de urgență și respectarea regulilor de conviețuire.

Totuși, datele personale trebuie tratate responsabil. Nu este necesară colectarea excesivă sau distribuirea necontrolată a informațiilor despre chiriași.

Cine transmite indexurile

Transmiterea indexurilor poate fi făcută de proprietar sau de chiriaș, în funcție de organizarea asociației și de înțelegerea dintre părți. Important este ca indexurile să fie transmise corect și la timp.

Dacă chiriașul nu transmite indexurile, proprietarul nu poate invoca simplu faptul că nu locuiește acolo. Apartamentul trebuie gestionat, iar comunicarea cu asociația trebuie menținută.

Cine plătește fondul de rulment și fondul de reparații

Aici apar frecvent discuții între proprietari și chiriași. Cheltuielile curente sunt adesea suportate de chiriaș, dar fondurile care țin de apartament, proprietate și investiții în condominiu trebuie analizate separat.

Ce trebuie să conțină contractul de chirie

Pentru a evita conflictele, proprietarul ar trebui să prevadă clar în contractul de chirie ce obligații are chiriașul față de cheltuielile apartamentului și regulile condominiului.

• cine plătește întreținerea;
• până la ce dată se face plata;
• cine transmite indexurile;
• cum se dovedesc plățile;
• cine suportă penalitățile cauzate de întârziere;
• cine plătește daunele produse din culpă;
• obligația de respectare a regulamentului condominiului;
• obligația de a permite accesul în caz de avarie;
• interdicții privind zgomotul, folosirea spațiilor comune și depozitarea obiectelor.

Ce greșeli fac proprietarii care închiriază

Ce greșeli fac chiriașii

Ce ar trebui să facă administratorul

Administratorul trebuie să comunice profesionist, dar să păstreze clară relația juridică. Poate discuta cu chiriașul pentru aspecte practice, dar situația oficială a apartamentului trebuie comunicată proprietarului.

• păstrează datele de contact ale proprietarului;
• înregistrează corect numărul persoanelor declarate;
• urmărește plata întreținerii pe apartament;
• transmite informări proprietarului în caz de restanțe;
• documentează sesizările privind chiriașul;
• evită conflictele verbale inutile;
• trimite răspunsuri scrise când situația devine sensibilă.

Ce se întâmplă dacă proprietarul nu poate fi contactat

Apartamentele închiriate devin problematice atunci când proprietarul este plecat, nu răspunde la telefon, nu verifică e-mailul sau nu a lăsat nicio persoană de contact.

În situații obișnuite, acest lucru încetinește comunicarea. În situații de urgență, poate produce pagube serioase: inundații, avarii, acces imposibil, restanțe acumulate sau conflicte cu vecinii.

Cum se pot preveni conflictele

Cele mai multe conflicte pot fi prevenite printr-o comunicare clară între proprietar, chiriaș și asociație. Fiecare trebuie să știe ce are de făcut.

BioFrame și administrarea apartamentelor închiriate

BioFrame susține o administrare în care responsabilitățile sunt clare. Chiriașul poate locui, poate plăti, poate transmite indexuri și poate comunica practic cu administratorul, dar proprietarul rămâne punctul principal de responsabilitate față de asociație.

Într-un condominiu modern, apartamentele închiriate nu trebuie să devină zone fără responsabil. Cu date de contact clare, informări scrise, reguli cunoscute și urmărirea lunară a obligațiilor, multe conflicte pot fi evitate.

Concluzie

În fața asociației de proprietari, proprietarul rămâne responsabil pentru apartamentul său, chiar dacă acesta este închiriat. Chiriașul poate plăti întreținerea, poate transmite indexurile și poate respecta regulile condominiului, dar nu îl înlocuiește complet pe proprietar.

Dacă apar restanțe, pagube, zgomot sau alte probleme, proprietarul trebuie să se implice. Contractul de chirie poate regla relația dintre proprietar și chiriaș, dar nu trebuie folosit ca scut împotriva obligațiilor față de asociație.

O asociație bine administrată comunică civilizat cu chiriașii, dar păstrează clară responsabilitatea proprietarului. Așa se evită confuziile, restanțele ascunse și conflictele care pot afecta întreaga comunitate.